賃貸経営をする場合に知っておきたい収支計画と利回りについての基礎知識

アパート経営やマンション経営をする賃貸経営をする場合には、いろいろな知識を持っていることが大切です。例えば「利回り」です。実は不動産を評価する場合の利回りは2種類あることをご存じでしょうか?

不動産物件情報にはできるだけ有利に見せるように表面利回りが掲載されているのが一般的です。そして、満室を想定した「想定利回り」であるケースもあります。家賃もその物件での最高額で試算したりもしています。いろいろな落とし穴があります。

掲載されている「利回り」について、どういった計算基礎になっているのか不動産会社に確認する必要があります。今回は【賃貸経営をする場合に知っておきたい収支計画と利回りについての基礎知識】を解説します。ここでは、それぞれの概要をご紹介することにして、詳細は別ページに委ねることにします。まずは、ポイントだけを理解してください。

■賃貸経営をする場合に知っておきたい収支計画
収入として見込まれるものと支出として見込まれるものをまずは洗い出します。
★収入として見込まれるものの代表例
家賃・駐車場料金・共益費・礼金・更新料
★支出として見込まれるものの代表例
ローン返済額・修繕費・火災保険や地震保険の保険料・税金・諸経費

これらしっかりと整理して収支計画を立てなければなりません。

■収支計画を立てる場合に注意しておきたいポイント
これは次の4つの項目があります。
1番目は、家賃につきましてです。
周辺の家賃相場をチェックして、どのように設定するかが大事です。高すぎても安すぎてもいけません。自分でもインターネットを使って相場感をつかんでおきましょう。最終的には不動産会社と相談して設定します。

2番目は、入居率や空室率につきましてです。
新築の場合は満室もありますが、経年劣化によって次第に空室が目立ってきます。どの程度の空室率になると収益がでないのかをシミュレーションしておく必要があります。

3番目は、敷金や保証金につきましてです。
これらは収入にするのではなくて「預かり金」として経理処理しておきましょう。

4番目は、修繕費につきまして
クリーニング費用やリフォーム費用のことです。こういったランニングコストも収支計画を立てる場合にはしっかりと想定しておくことが大切です。

賃貸経営をする場合に知っておきたい収支計画と利回りについての基礎知識

■賃貸経営で理解しておきたい基礎知識としての「利回り」につきまして
「利回り」と一口に言いますが実際には2種類あります。このふたつの違いをしっかりと理解しましょう。

参照資料>>賃貸経営 アパート http://www.kenyonpowerboats.com/

1番目は、表面利回りですが、これはグロスと呼ばれることもあります。
2番目は、実質利回りですが、これはネットと呼ばれることもあります。
どちらも利回りを見る数値ですが、単純に計算されて出される数値は現実的ではありません。不動産管理会社が利回りとして有利に見せたいですから、表面利回りを強調します。ですがより実際的なものは実質利回りのほうです。利回りの話がでたときは、この記事の内容を思い出してください。両者の違いは別ページで解説します。

実質利回りのほうはトータルの家賃収入から必要な諸経費を引いた実質的な家賃収入を総投資額で割って算出します。諸経費としては、固定資産税・管理費・修繕費・火災保険などがあります。表面利回りの方は物件の比較をする場合に単純に比べやすい数値と考えておけばいいでしょう。大切なのは実質利回りです。

■いかがでしたでしょうか?
それぞれ、さらに詳しい情報は別ページで解説しますので参照いただきますようにお願いいたします。