賃貸経営で理解しておきたい基礎知識としての「利回り」

賃貸経営をする場合には収支計画が大事です。定期的に見直しをする必要があります。景気動向や税制の変化によって影響があるからです。当初の計画と誤差が出てくることはレアケースではありません。特に修繕費用の上昇や金利の引き上げには注意しましょう。支出が予想以上に膨れあがります。マーケットの動向を見ながら定期的に見直しをしましょう。今回は【賃貸経営で理解しておきたい基礎知識としての「利回り」】を解説します。

■ 賃貸経営における「利回り」とは何でしょうか?
マンションやアパートなど不動産物件の購入費用や建築費用などの投資額に対してどれだけの利益があるのか、その割合のことです。収益力を客観的に判断するひとつの指標ですが、大きく二つあります。(1)表面利回り(2)実利利回りです。

■ 表面利回り(グロス)とは……
「収益力」を捉える目安になります。1年間の家賃収入の合計を不動産購入価格で割った数値です。別名「単純利回り」と呼ばれることもあります。表面利回りには、実際の運営に必要である修繕費や物件購入時に必要な諸費用は入っていません。投資物件情報で掲載されている利回りは、表面利回りのことが多いです。10パーンセント程度の確保がひとつの目安になっています。

あくまでも単年度の指標で表面的な数字です。老朽化によっての修繕費用や空室率は加味されていません。だから、表面利回りだけを見て全てを判断するのはとても危険でしょう。収益力を捉える目安と捉えるようにしてください。

■ 実質利回り(ネット)とは……
諸費用を考慮して算出している利回りです。
年間の合計家賃収入から諸経費(固定資産税・管理費・修繕費・火災保険など)を引いた実質的な家賃収入から購入時に必要な諸費用を加えた総投資額で割った数字ですから、表面利回りよりも現実的です。一般的には6パーセントから8パーセント程度の確保が目安です。